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房地产业将是投资商的天下
文章类型:新闻资讯 浏览次数:1227 加入时间:2010-8-29 18:55:30 出处: 打印该页
近年来,作为国内最早的天使投资人——现任绿野资本集团大中国区董事局主席的郑晓军带领绿野资本团队主攻房地产领域的投融资,尤其是产业地产。郑晓军团队正在管理和正在募集的几只房地产基金,在国内几个重大项目中均有不俗表现。

郑晓军认为,随着国内房地产业发展的日趋成熟,以及行业的专业化细分,将会有更多的机会留给房地产投资商,房地产业的下一发展阶段将是以基金为代表的投资商的天下。

中国房地产报:根据国外房地产业发展经验,你认为国内房地产业未来的机会在哪里?

郑晓军:中国房地产业的整体发展趋势与国际上其他国家和地区不会有太大的区别,基本上将会复制欧美以及中国香港等地的老路。成熟的房地产市场,大致分为3个发展阶段,即房地产开发/产品型,房地产投资/资本运作型,房地产投资/服务型。目前,国内的房地产业仍然停留在房地产开发/产品型阶段,开发商与投资商往往合二为一。

根据国外经验,在房地产行业发展的高级阶段,产业链将会更加细分,必然会产生专业的房地产投资商。这一阶段的开发商等同于开发管理公司,仅仅负责开发环节的工作,而投资商则要站在所有投资者的立场上、以一定的战略高度去进行宏观把握和进行资源整合。投资商将会成为集成各种资源的总承包商,有别于一般意义上的财务投资人。

未来几年,国内的开发商会逐渐转向专业的投资商,而房地产公司则会被逐渐分化,成为专业的开发管理公司。

在房地产业发展的高级阶段,则是房地产服务。市场以长期投资为主,租金收入将成为主要的投资回报模式,市场细分程度也将会更高,涌现更多专业性的房地产服务提供商,比如度假物业提供商等等。

中国房地产报:目前国内许多房地产公司纷纷转向或者涉足房地产基金,你如何看待这些国内房地产公司参与的基金?

郑晓军:房地产基金是一种金融产品和工具。既然是金融产品,就一定是由相关的金融机构或者金融团队来操作和管理的。

一般而言,真正的基金核心点有两个:其一是投资标的,即投资项目是否惟一,常规的基金是向公众募集资金之后去寻找合适的投资机会和项目。假如先有项目再去成立基金,岂不就变成了项目融资;其二是管理基金的人和使用基金的人是否是同一利益体的人。假如是同一群体,将有失基金的公允性,也不能保证基金收入的公平性。

目前,国内不少房地产公司参与筹备房地产基金,这些基金基本都是投向开发商的固有项目。这样筹措的房地产基金,应该说并不是真正意义上的基金,而是一种“伪基金”。只有第三方独立金融服务机构成立的基金,才能切实保证基金投资人的利益。

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