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| 房贷再度收紧 楼市或陷入“深寒” |
文章类型：房产资讯 浏览次数：1474 加入时间：2011-10-22 18:55:00 出处：本站  打印该页 |
建设银行北京分行日前上调首套房贷利率。记者了解到，此次上调是按照建行总行的统一安排。除建行外，另有多家银行也上调了首套房贷利率。而据不完全统计，目前已经有10多个城市开始上调首套房贷款利率。在部分地区房价已步入调整的敏感时期，此举引发房地产市场高度
建设银行北京分行日前上调首套房贷利率。记者了解到，此次上调是按照建行总行的统一安排。除建行外，另有多家银行也上调了首套房贷利率。而据不完全统计，目前已经有10多个城市开始上调首套房贷款利率。在部分地区房价已步入调整的敏感时期，此举引发房地产市场高度关注。有专家表示，银行这一举措对购房者影响较大，可能会让本不景气的楼市陷入“深寒”。
上海多家银行上调首套房贷利率
曾经的首套房房贷优惠如今再也难觅，在信贷收紧的背景下，银行上调房贷利率已经成为一种趋势。记者从上海多家银行获悉，目前包括建行上海分行、光大银行上海分行、广发银行上海分行等银行均已上调首套房贷利率，而交行、工行等银行目前暂未上调首套房贷利率。
“建行上海分行已经接到总行的通知，即日起对新增首套房贷款利率上浮5%，对存量房贷暂时没有新的变化。”建行上海分行相关人士对记者表示。上周，有报道称建行北京分行上调首套房贷利率，记者了解到，此次上调是按照建行总行的统一安排，对于此次上调首套房贷利率，建行总行给出的口径是：“我行按照国家政策导向，高度关注房地产市场变化，借鉴同业做法及风险防范情况，继续实施客户、区域差别化政策。”
除建行外，光大银行上海分行、广发银行上海也上调了首套房贷利率。光大银行相关人士告诉记者，目前光大银行首套房贷利率上浮5%，而广发银行首套房贷利率则在基准利率基础上上浮10%。
“目前交行房贷政策没有新的变化，首套房贷利率没有上浮。”交通银行总行相关人士告诉记者。而交行上海分行相关人士在接受记者采访时也表示：“目前交行在上海地区首套房贷利率没有上浮，我们分行听从总行的统一安排，总行不上浮，我们肯定也不会上浮。”这位人士表示。
工行上海分行相关记者在接受本报记者采访时表示，目前工行上海分行房贷政策并无新的变化，首套房贷利率没有上浮。“我们目前还没有接到总行的通知，房贷利率没有调整。”这位人士表示。
“今年以来我们的房贷额度一直很紧张，房贷排队现象一直很突出，很多客户在贷款审批之后由于额度问题一直无法拿到贷款，放款拖延周期甚至长达两个月之久。”沪上一家大型银行房贷业务部门负责人表示。相比于大银行，中小银行由于在房贷业务中占比较小，因此排队等放款的现象并不是非常突出。“我们行只要走完审批流程，一般都能及时拿到放款。”光大银行相关人士告诉记者。
在信贷额度日趋紧张的局面下，银行在贷款业务中的议价能力显著增强。上海一家大型国有银行公司业务部负责人告诉记者，目前他们所做的贷款中，基准利率贷款和上浮贷款的比例占到90%，利率下浮现象已经难觅，在这一局面下，房贷利率上浮也在所难免。（记者唐真龙）
外资行首套房贷普遍维持基准利率
在资金面压力下，部分中资银行近日悄悄调升了首套房贷利率。而记者昨日从多家在华外资法人银行总部相关人士处获悉，对于符合限购要求的个人首套房贷款，当前外资行仍普遍执行首付款比例不低于30%、贷款利率为基准利率的房贷政策。“外资行放贷每个季度都比较均衡，不存在额度用尽的压力，此外，对于刚性需求的首套房贷款，还是应该支持的。”某大型外资行有关人士认为。
昨日，记者从汇丰、花旗、恒生、星展等外资法人银行总部获悉，它们对于首套房贷政策并未调整。汇丰中国相关负责人表示，一直根据政策和监管要求来确定相应的首付比例和贷款利率，目前，该行对于符合限购要求的个人首套房贷款，要求首付款比例不低于30%，提供的贷款利率将为基准利率。
恒生银行（中国）相关人士称，该行首套房住房按揭贷款也是首付比例为三成，利率以人民银行基准利率为准。
“由于宏观调控和资金流动性等原因，市场上有些银行的贷款政策已经向流动性贷款业务倾斜，对于房屋按揭产品，首套房贷利率政策已趋于严格。”花旗银行相关人士称，根据市场大趋势，该行的住房按揭政策也已经收紧，但本着支持刚性购房客户需求的原则，首套住房按揭贷款一般为基准利率。
“在遏制投资和投机性房地产交易的同时，我们支持购买首套自住房需求。对首套自住房贷款，我们要求首付比例不低于30%，贷款利率不低于基准利率。”星展银行个人银行房产按揭与抵押贷款部一位人士表示。
此外，根据银监会及人民银行有关规定，对于首套住房按揭贷款，银行可根据客户资质及贷款风险进行差别化定价。昨日记者也了解到，对于优质客户的首套房贷款，在部分外资行仍可申请到优惠利率，然而，在执行中，各家银行对此的机制不尽相同。
“根据申请人的实际情况，首套房贷利率可以考虑适当下浮。”某外资行个人银行部人士说。（记者石贝贝）
首套房贷利率上浮局面年内或持续
记者昨天从北京、上海、广州三地了解到，虽然各家银行对首套房贷利率执行有异，但首套房贷利率上浮不限于个别银行和个别地区。有市场人士预计，首套房贷利率上浮的局面至少会在年内持续。
建行北京分行最早传出上调首套房贷利率的消息。昨日，建行上海分行有关人士告诉本报记者，已经接到总行的通知，即日起对新增首套房贷款利率上浮5%，不过对存量房贷暂时没有新的变化。光大银行上海分行相关人士也告诉本报记者，目前该行上海地区首套房贷利率上浮5%。
广州中原地产项目总经理黄韬也告诉记者，目前广州地区确实如媒体报道的一样，部分银行房贷利率一周一个价。
据他介绍，目前广州地区呈现的一个特征是，四大国有银行比中小银行房贷利率更高，比如工行在广州个人首套房贷利率最高已经上浮至基准利率的1.1倍。
但目前各银行的步调并不一致，比如交行目前还没有上调首套房贷利率，招商银行上海分行目前对首套房贷政策也未做调整，浦发银行总行相关人士也称，该行在全行层面对于首套房贷政策尚未做调整，不过该人士同时称，“各地分行会在总行政策的框架下，结合当地同业市场情况和监管环境，以及分行自身业务发展规划，具体调整执行标准。所以我行并不制定全行统一的首套房贷首付比例和利率上浮比例。”
中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇(微博)判断，继建行之后其他银行会跟进，因为各家银行面临的资金面是一样的，有些银行虽表面未提利率，但采取了办卡、搭售理财产品、贷款数量限制等变相加息手段。
对于首套房贷利率上浮的局面将持续多久的问题，黄韬认为，至少在年内会持续。他说，实际上每到年末的时候，个人房贷利率都会有所上浮，会否出现松动则要看来年。
但首套房的购置关乎民生，银行目前的做法也引起一些争议。黄韬认为，如果目前的有关政策能将房价降下来，对于有真实需求的购房者也未尝不是好事。
郭田勇则认为银行目前的做法不符合房地产调控有关政策，因为国家限制的是投资性购房而非购买首套房。但他判断，银行做法的客观效果会使购房总需求减少，对房价有下拉作用。（记者周鹏峰唐真龙石贝贝）
上周重点城市楼市成交同比下跌
10月过半，楼市成交遇冷，多数城市周均成交较上年同期大幅下降，且多数降幅在50%以上，楼市的“银十”今年恐将落空。
中国指数研究院昨天发布的最新报告显示，上周被其监测的35个城市中，28个城市楼市成交量同比下降，14个城市成交量跌幅在50%以上，其中长沙同比跌幅最大，达79.79%。其次是扬州，同比跌幅达76.14%。重点城市成交量均同比下跌，其中深圳跌幅最大，达64.45%，其次是广州、成都，同比下降幅度均超过60%。
“10月上半月北京楼市成交并无起色，而且进一步下滑。”伟业我爱我家研究员分析指出，在限购政策持续实施的情况下，如果房价不出现实质性下调，使市场中更多潜在需求变为有效需求，则目前供大于求的北京楼市很难打破成交低迷的现状。
链家地产统计数据显示，10月第二周（10月10日-16日）北京商品住宅网签量为982套，环比下降4.6%，同比下降11.1%，已连续两周成交不足千套。
“不足千套的周成交量，可以说处于最近三年来的最低迷状态。这一去化速度将明显影响开发商的楼盘定价及供应节奏。”中原地产张大伟说。
在他看来，整个10月北京商品房住宅成交量将难以突破5000套，二手房成交也将持续低迷，可能维持在8000-9000套之间，这样市场总成交量很难突破1.3万套。
而且，“调控政策越后延，市场剩余的购房需求对房价下调幅度的期望就越高。在这种情况下，要想拉动销量，价格下调就需要一步到位，比如最近北京市场热销的‘远洋一方’项目均价从2.2万元/平方米直接下调到1.8万元/平方米。”张大伟说。
“据我们统计，10月第二周商品住宅成交均价为16789元/平方米，同比下降23.6%，同期北京二手房成交均价约为23322元/平方米，环比下降约2%。”链家地产首席分析师张月说。
她告诉记者，今年3月至8月，北京二手房成交均价从每平方米25000元以上下降至每平方米24000元左右；而9月份开始，降价的速度开始加快。
“北京二手房均价每下降1000元/平方米的周期，从过去的需要半年时间到目前的不足一个月，10月份价格继续下降，降幅之大令人震惊。”张月说。
包括链家、中原地产等多家机构有关人士预计，随着大幅下调价格项目的增多，年底前北京商品房特别是郊区项目楼盘的房价将出现一轮明显下调。（记者于祥明）
上周上海新建商品房价格环比下降
来自21世纪不动产上海区域市场中心统计数据显示，上周（10月10日至16日）上海新建商品住宅成交968套，共计11.9万平方米，环比分别回升31.17%、39.04%。成交均价为2.21万元/平方米，环比下降2.78%。10月份的前16天，上海新建商品住宅合计成交1706套，较9月同期回落22.2%。成交均价约为2.24万元/平方米，较今年9月同期下滑6.28%。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔指出，调控的常态化使得楼市季节因素失灵，尽管上周交投有所活跃，但前16天的成交面积已为近6年同期最低，比去年下降72.7%。从上周的成交个案看也颇为低迷，整个10月交易量的走低难以避免。“上周成交套数超50的项目仅有1个，而今年9月同期和去年10月同期分别有2个和13个。”专家指出，近期部分银行上调首套房贷利率、佛山限购政策先放松再收紧等事件都释放出更多调控政策的紧缩信号。这些信号进一步提升了购房门槛，加剧了购房者的观望情绪，为开发商带来更大降价压力。（记者于兵兵）
上海豪宅市场出现降价
从不轻易降价的豪宅市场开始启动降价。本报记者独家获悉，一直以顶级公寓豪宅著称的星河湾正低调促销其在上海的闵行星河湾项目，降价幅度超过20%。
星河湾此次促销可谓费尽心思。从售楼处销售人员处得知的价格仍是4.5万元/平方米左右，优惠政策为全额付款9.7折，按揭贷款9.8折。以此计算，一套250平方米左右的小户型房源，价格仍在1100万元以上。而实际上，多个闵行星河湾低价促销的帖子已经在二手房网站传出。
据二手房中介阳楼地产的工作人员介绍，虽然分销单位为二手中介商，但房源全部是一手房源，购房者可直接与开发商签订一手房销售合同，而这些一手房源又并非直接出自开发商手中。据他们的说法，一个上海的投资公司在去年星河湾开盘时整购了1号楼房源。近日由于资金紧张，以当时的收购价格转让这批房源。房源全部为288平方米的四房户型，单价在3.5万至3.6万元/平方米。此价格较开发商其他一手房源价格下降20%以上。
另一家分销中介为帛乐房产，经纪人对这批房源的解释与阳楼地产工作人员一致，并进一步介绍称投资公司当时只是支付了部分定金，并没有签订正式的合同。因此现在购房者只需要直接更名就可以了。且目前还有很多可选房源。
说法不同的是开发商自己的销售团队。销售人员表示这批房源已经卖完。但如果有意向，可以带上100万元定金直接来看房，“如果开发商恰好在，又看到你的诚意，无论是9.7折还是8折都可以谈。”而无论是中介机构还是一手销售代理商，都拒绝透露投资公司的详细信息。
不过，记者从上海官方网上房地产上看到，所谓的投资公司整购的1号楼于2011年5月才在网上房地产登记开盘，从咨询机构的内部数据库中，也没有任何曾经被登记或撤销登记的信息。“一般来说，投资公司整体收购物业，哪怕是过桥贷款的性质，都会在网上房地产上显示为已登记，贷款还清后再撤销登记。只是不在交易中心备案而已。这起码可以一定程度上保障投资公司对房屋的权益。像这种只付定金，根本不在网上房地产上登记的做法还没有见过。”一位资源房地产咨询专家介绍。
更有接近星河湾的地产界人士透露，此次所谓的投资公司转售完全是开发商制造的促销故事。
种种迹象表明，闵行星河湾通过一、二手代理机构同时启动了降价促销，只是降价形式比其他企业繁杂很多。这和星河湾的市场地位相关。此前，星河湾一直是区域物业定价的标杆。上海浦东星河湾和闵行星河湾在开盘前期都曾经引领周边房价大幅上涨近1000元/平方米。“一旦星河湾降价，无论对星河湾本身还是周边楼市都可能产生重大影响。”房地产专家薛建雄介绍。
星河湾此次降价的背景是其持续数月的销售低迷。网上房地产显示，今年2月以来，闵行星河湾的月销售纪录基本为个位数。最少的纪录分别是2月份的1套和9月份的3套。“豪宅开发商也面临年底的资金压力，很多房企将无法避开这一轮降价潮，无论是高端物业还是中低档商品房。”薛建雄表示。
“对于想买龙湖房子的人，现在可以抄底了。”一位上海房地产业内人士称。
继重庆、青岛两地高调启动“低价开盘”策略后，龙湖在上海的两处楼盘集中入市。开盘价格较此前市场预期大幅下调。
有消息人士透露，上海龙湖好望山项目于上周四开盘，户型为195平方米和147平方米的大平层房源。虽然此批房源之前的报价高达2.7万元/平方米，但开盘当天，开发商打出的销售价格只有1.5万元/平方米左右。根据销售人员的解释，如此大幅度的降价的原因是房源由精装改为毛坯，减去了近8000元的装修成本。“好望山平层公寓为全新推出的业态，早前规划为精装，通过最新的客户深度调研和市场预判，一律调整为毛坯，以限时团购的方式开盘。”龙湖集团相关负责人表示，好望山的本轮促销仅到10月底截止，这是为赢得局部市场先机而主动采取的营销动作。
另一个降价楼盘是龙湖郦城。有消息称，龙湖郦城最新一批精装房源价格只有1.3万至1.5万元/平方米，此前的预期均价为1.9万元/平方米。相比之下，2010年龙湖郦城房源还要卖到1.5万至1.8万元/平方米。“在客户潜在购买力充分的区域，我们需要抓住新产品推出契机，以高性价比房源抢占市场先机。这一策略在9月份重庆易房节的活动中证明是行之有效的，这也是龙湖今年以来强化销售策略灵活性的一个具体表现。”龙湖发言人称。 |
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